هزینه تفکیک زمین

نحوه محاسبه هزینه تفکیک زمین برای سند مادر و سایر اسناد، بر طبق ماده 101 قانون شهرداری صورت می گیرد. بر اساس این ماده، در اراضی با مساحت بیشتر از پانصد متر مربع که دارای سند شش دانگ است، شهرداری برای تامین سرانه فضای عمومی و خدماتی درصدی از زمین را به عنوان قدرالسهم خود دریافت می نماید.

تفکیک زمین به فرآیندی گفته می شود که در آن، زمینی که بین دو یا چند نفر به صورت مشترک وجود دارد، به منظور مشخص شدن قدرالسهم هر یک، به قطعات کوچک تر تقسیم می شود. به منظور انجام فرآیند تفکیک زمین، متقاضی یا متقاضیان، می بایست هزینه های مختلفی را تحت عناوین گوناگون پرداخت نمایند.

یکی از سوالاتی رایجی که ممکن است در این میان، برای مخاطبان مطرح شود این است که پرداخت هزینه تفکیک زمین بر عهده کیست و این هزینه ها به چه نحوی محاسبه می شوند؟ پاسخگویی به این پرسش، مستلزم اطلاع از جزئیات مبالغ تفکیک زمین نظیر روند محاسبه و میزان آن می باشد.

از این رو، در ادامه مقاله حاضر، قصد داریم، پس از پرداختن به این موضوع که نحوه محاسبه هزینه تفکیک زمین به چه صورتی می باشد؛ به این سوال پاسخ دهیم که هزینه تفکیک زمین بر عهده کیست. سپس در خصوص هزینه تفکیک سند شش دانگ، سند مادر و هزینه تفکیک زمین کشاورزی به مسکونی صحبت خواهیم کرد. جهت کسب اطلاعات بیشتر در این خصوص، با ما همراه باشید.

نحوه محاسبه هزینه تفکیک زمین

تفکیک زمین با کاربری مختلف، برای تجزیه زمین به قطعات کوچک‌ تر صورت می گیرد. گاهی اواقات پیش می آید که به دلیل مساحت بالای زمین، مالک برای فروش زمین با مشکل مواجه شده، یا این که دو یا چند نفر به صورت مشترک مالک زمینی می باشند و حال می خواهند هر کدام به نسبت قدرالسهم خود سند جداگانه دریافت نمایند، در چنین مواقعی، نیاز به تفکیک زمین است.

به منظور انجام مراحل تفکیک زمین، می بایست پس از ثبت درخواست، هزینه های مربوط به آن را پرداخت نمود. ماده 101 قانون شهرداری در خصوص نحوه محاسبه هزینه تفکیک زمین بیان می دارد: «ادارات ثبت اسناد و املاک و حسب مورد دادگاه صالح موظفند در موقع دریافت تقاضای تفکیک یا افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها، از سوی مالکین، عمل تفکیک یا افراز را بر اساس نقشه‌ ای انجام دهند که قبلا به تایید شهرداری مربوط رسیده باشد.

نقشه‌ ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه نموده و جهت تصویب در قبال رسید، تسلیم شهرداری می نماید، باید پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین، از طرف شهرداری حداکثر ظرف سه ماه تایید و کتبا به مالک ابلاغ شود.» بنابراین، بخشی از هزینه تفکیک زمین مربوط به قدرالسهم شهرداری می باشد.

مطابق با تبصره سه همین ماده، در اراضی با مساحت بیشتر از پانصد متر مربع که دارای سند شش دانگ است، شهرداری برای تامین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف بیست و پنج درصد (۲۵%) و برای تامین اراضی موردنیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی، با توجه به ارزش افزوده ایجاد شده از عمل تفکیک برای مالک، تا بیست و پنج درصد (۲۵%) از باقی مانده اراضی را دریافت می‌ نماید.

همچنین، شهرداری مجاز است با توافق مالک قدرالسهم مذکور را براساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت نماید. علاوه بر این بر اساس تبصره 4 ماده 101 قانون شهرداری، در مواردی که امکان تامین انواع سرانه، شوارع و معابر از زمین مورد تفکیک و افراز میسر نباشد، شهرداری می‌ تواند با تصویب شورای اسلامی شهر معادل قیمت آن را به نرخ کارشناسی دریافت نماید.

هزینه تفکیک زمین بر عهده کیست

در قسمت گذشته، نحوه محاسبه هزینه تفکیک زمین بیان گردید و توضیح داده شد که شهرداری پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین، نقشه‌ ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه نموده را تصویب می نماید.

در این میان، ممکن است که این سوال برای برخی از افراد مطرح شود که هزینه تفکیک زمین بر عهده کیست و چه کسی می بایست این هزینه را به شهرداری پرداخت نماید؟ در پاسخ به این پرسش که پرداخت هزینه تفکیک زمین به عهده کیست، می توان بیان نمود؛ در مواردی که قرار است خرید و فروشی نسبت به ملک صورت گیرد و نیاز به تفکیک زمین وجود دارد، پرداخت هزینه های مربوط به تفکیک ملک، معمولا به عهده فروشنده می باشد، مگر این که توافق شده باشد، خریدار هزینه ها را پرداخت کند.

توجه به این نکته ضروری است که قانون خاصی در این مورد وجود نداشته و این امر، بر اساس عرف بر عهده فروشنده قرار گرفته است. در مواردی نیز که فردی درخواست تفکیک زمین خود را دارد، بدون که خرید یا فروشی در میان باشد، پرداخت هزینه های تفکیک زمین بر عهده مالک قرار گرفته است.

هزینه تفکیک سند شش دانگ

سند شش دانگ از جمله اصطلاحاتی است که در حوزه ثبت اسناد و املاک کشور، به کار برده می شود و به این معنی است که تمام ملک متعلق به یک نفر باشد. در سند شش دانگ مالک زمین، مالکیت تمام و کمال بر زمین مورد نظر داشته و شخص دیگری در مالکیت زمین با وی شریک نمی باشد.

در مواردی که مالک زمین شش دانگ، تصمیم به تفکیک و افراز ملک خود بگیرد، می بایست هزینه تفکیک سند شش دانگ را پرداخت نماید. این هزینه مطابق با تبصره سه ماده 101 قانون شهرداری مصوب سال 1334 محاسبه می گردد. در واقع در این ماده دو شرط برای دریافت قدرالسهم توسط شهرداری، به هنگام تفکیک زمین در نظر گرفته شده است.

مطابق با آنچه در ابتدا ماده بیان شده است: «در اراضی با مساحت بیشتر از پانصد متر مربع که دارای سند شش دانگ است، شهرداری برای تامین سرانه فضای عمومی و خدماتی...» شهرداری، از اراضی که مساحت بیشتر از پانصد متر مربع دارند و دارای سند شش دانگ نیز هستند، قدرالسهم دریافت می نماید.

هزینه تفکیک سند مادر

در بخش های پیشین مقاله در خصوص نحوه محاسبه هزینه تفکیک زمین و هزینه تفکیک سند شش دانگ صحبت نموده و بیان کردیم که شهرداری از زمین هایی قدرالسهم دریافت می نماید که دارای سند شش دانگ بوده و بیشتر از پانصد متر مربع مساحت داشته باشند.

یکی دیگر از اسنادی که ممکن است مالکان، قصد تفکیک آن را داشته باشند، سند مادر می باشد. سند مادر در واقع همان سند اولیه است که غالبا به صورت مشاع می باشد. به همین دلیل معمولا به سند مادر، سند مشاع نیز گفته می شود. در صورتی که فردی قصد تفکیک زمینی را داشته باشد که سند آن به صورت مادر یا مشاع می باشد، لازم است که پس از تهیه نقشه تفکیکی، این سند را به تصویب شهرداری برساند.

برای تصویب نقشه تفکیکی برای املاک دارای سند مادر؛ شهرداری با در نظر گرفتن شرایط و ضوابط مذکور در متن ماده 101 قانون شهرداری و نیز تبصره های آن، قدرالسهم خود یا معادل آن را به عنوان هزینه تفکیک سند مادر اخذ نموده، سپس اقدام به تایید نقشه مزبور می نماید تا اداره ثبت، سند تفکیکی آن را صادر نماید.

هزینه تفکیک زمین کشاورزی به مسکونی

تفکیک سند زمین از جمله اصطلاحات حوزه اسناد و املاک می باشد که مطابق با آن، یک قطعه زمین با هر نوع کاربری، به قطعاتی با متراژ کمتر تقسیم می‌ گردد. در این میان ممکن است که عده ای از افراد تمایل داشته باشند که زمین های خود را که به منظور کشاورزی مورد استفاده قرار می گرفته، تغییر کاربری داده و به زمین مسکونی تبدیل نمایند.

مطابق با ماده 1 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، به منظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها و تداوم و بهره‌ وری آن ها از تاریخ تصویب این قانون، تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها در‌ خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک ها جز در موارد ضروری ممنوع می‌ باشد.

تشخیص موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها در هر استان نیز به عهده کمیسیونی مرکب از رئیس سازمان جهاد کشاورزی، ‌مدیر امور اراضی، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی، مدیر کل حفاظت محیط زیست آن استان و یک نفر نماینده استاندار می‌ باشد که به ریاست سازمان جهاد کشاورزی تشکیل می‌‌ گردد. تصمیمات این کمیسیون با اکثریت آراء اعضا، دارای اعتبار خواهد بود.

پس از تصویب کمیسون، شخص می تواند برای پرداخت هزینه های ذکر شده در ماده 101 قانون شهرداری اقدام کرده و ملک خود را تفکیک نماید. توجه به این نکته ضروری است که برای تفکیک زمین کشاورزی به مسکونی، چون تغییر کاربری صورت می گیرد، شخص باید هزینه ای را بابت تغییر کاربری به عنوان عوارض شهرداری پرداخت نماید. این هزینه جدای از هزینه تفکیک زمین کشاورزی به مسکونی، از متقاضی اخذ می گردد.

برای دریافت اطلاعات بیشتر در مورد نحوه محاسبه هزینه تفکیک زمین در کانال تلگرام موضوعات حقوقی عضو شوید. کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدمات مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون نحوه محاسبه هزینه تفکیک زمین پاسخ دهند.