تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه

 در خصوص تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه، دستور تخلیه زمانی صادر می شود که قرارداد اجاره بر اساس قانون تنظیم شده باشد و شرایط این قانون در اجاره نامه رعایت گردیده است ولی حکم تخلیه زمانی صادر می شود که شرایط مقرر در قانون مانند کتبی بودن اجاره و وجود شاهد در اجاره نامه رعایت نشده  و نمی توان به استناد قانون دستور تخلیه گرفت و موجر ناگزیر به ارائه دادخواست می باشد. 

به طور کلی در خصوص تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه می توان گفت هر دو مفهوم حکم تخلیه و دستور تخلیه، به نفع موجر می باشد. علی الخصوص زمانیکه مستاجر از تخلیه ملک بعد از پایان قرارداد اجاره خودداری می نماید. در نهایت هر دو به درخواست موجر صادر می شود و مستاجر را ملزم به تخلیه می کند. 

 بسیاری از افراد گمان می کنند که حکم تخلیه همان دستور تخلیه است؛ در حالی که قانونگذار میان دو مفهوم حکم تخلیه و دستور تخلیه قائل به تفکیک شده و احکام و قوانین متفاوتی را برای هر کدام در نظر گرفته است. النهایه شناخت قوانین حاکم بر این دو مفهوم و تفاوت های آن، چه برای موجر و چه برای مستاجر حائز اهمیت تلقی می شود. 

از این رو در این مقاله، پس از شناخت اینکه حکم تخلیه و دستور تخلیه چیست، به این سوال پاسخ داده می شود که تفاوت و فرق حکم تخلیه با دستور تخلیه در شرایط صدور و نحوه اجرا، طرفین دعوا، مراجع صالح رسیدگی، نحوه جبران خسارت به چه صورتی است و چه قوانینی بر آن حاکم است. 

حکم تخلیه و دستور تخلیه چیست؟

پس از آشنایی جزئی با مفهوم حکم تخلیه و دستور تخلیه در قسمت پیشین مقاله، برای برخی از افراد، این سوال مطرح شود که به طور کلی حکم تخلیه و دستور تخلیه چیست؟ لذا در ادامه به این پرسش پاسخ داده می شود. در ابتدای امر به ارائه توضیح مختصری در رابطه با مفهوم این دو مقوله می پردازیم.

حکم تخلیه مجوزی است که از طرف قانون به درخواست موجر در زمان انقضاء مدت اجاره نامه صادر می شود تا به واسطه آن، موجر بتواند مستاجر را موظف و ملزم به تخلیه ملک مسکونی، تجاری و... کند. در واقع زمانیکه مدت اجاره به پایان نرسیده است، اجاره نامه در دو نسخه تهیه نشده است،شاهد ندارد و ... مالك مي بايست براي تخليه ملك با ارائه دادخواست به شوراي حل اختلاف و يا دادگاه محل وقوع ملك مراجعه نمايد. 

بارزترین و فراگیرترین مصداق حکم تخلیه، عقد اجاره است، اما بعضی از قرارداد های اجاره مشمول دستور تخلیه نمی شوند. در این فرض به علت عدم وجود شرایط لازم و صرف نظر از اینکه ملک برای سکونت اجاره داده شده باشد، مالک می تواند با مراجعه به دادگاه یا شورای حل اختلاف تقاضای تخلیه ید بنماید. 

مستند به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 ، قانونگذار برای موجر یا مالک یک حقوق و امتیاز را در نظر گرفته است، که عنوان آن تقاضای صدور دستور تخلیه ملک می باشد. مستند به این حق قانونی، زمانی که مدت زمان اجاره مستاجر به پایان رسیده باشد و موجر تقاضای تخلیه ملک را داشته باشد و مستاجر از تخلیه ملک خودداری می نماید، موجر می تواند درخواست تخلیه ملک را بدهد. شایان ذکر است که دعوای دستور تخلیه ملک از دعاوی غیرمالی اعتباری می باشد . 

تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه در شرایط صدور تخلیه

مهم ترین تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه در شرایط صدور تخلیه می باشد، که قانونگذار برای این مزیت ( دستور تخلیه ) مستند به قانون روابط موجر و مستاجر 1376 برای این دو قائل تفکیک شده است . که در صورت تجمیع این شرایط امکان درخواست و صدور این دستور امکان پذیر است . 

در صورتی که اجاره نامه به صورت شفاهی تنظیم شده باشد، واژه سرقفلی در آن قید شده و یا انعقاد قرارداد اجاره بدون شاهد و ...  باشد. برای مالک ( موجر) امکان اقدام از طریق دستور تخلیه، و امکان تخلیه فوری نمی باشد. مالک ( موجر) باید از طریق حکم تخلیه اقدام نماید . شایان ذکر است که در این مورد مالک باید از طریق حکم تخلیه اقدام نماید که بعد از بررسی های قضایی مورد نیاز، قانونگذار نسبت به تخلیه ملک حکم صادر نماید . 

فرق حکم تخلیه با دستور تخلیه در طرفین دعوا

در قسمت پیشین مقاله به تعریف حکم تخلیه و دستور تخلیه پرداختیم و تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه را در شرایط صدور تخلیه توضیح دادیم. حال در این قسمت در خصوص تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه در طرفین دعوا، صحبت خواهیم کرد.

یکی از مهم ترین شرایط صحت قرارداد اجاره، مدت زمان مشخص می باشد. که صراحتا باید در قرارداد ذکر و مکتوب گردد. قانونگذار نیز در ماده474 قانون مدنی نیز مطرح نموده است، در صورتی که موجر به استناد این ماده به مستاجر اختیار اجاره عین مستاجره را به داده باشد. وی می تواند منافع عین مستاجره را به دیگری تحت عنوان عقد اجاره انتقال دهد. مستاجر در قرارداد جدید اجاره مال اجاره ای مستاجر سابق موجر به حساب می آید زیرا با اختیاری که موجر (مالک اصلی عین) به وی داده است این اختیار را دارد که قرارداد جدیدی منعقد نمایید.

به طور کلی در خصوص تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه در طرفین دعوا، باید به قرارداد اجاره ای که منعقد شده است رجوع نمود . زیرا در عقد اجاره تفاوتی نمی کند که حکم تخلیه باشد یا دستور تخلیه بلکه این موضوع که چه شخصی موجر هست اهمیت دارد. موجر می تواند هم مالک عین و هم مالک منفعت، و به استناد مالک بودنش اقدام به انعقاد عقد اجاره نماید . 

تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه در مرجع صالح به رسیدگی

در خصوص تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه در مرجع صالح به رسیدگی، مرجع صالح برای رسیدگی  به حکم تخلیه و دستور تخلیه اعم از اینکه به صورت عادی یا رسمی تنظیم شده باشد، مستند به بند ب از ماده 9 قانون شورای حل اختلاف، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است. اجاره نامه هایی که برای سال 1356 یا ماقبل آن باشد، را هم نمی توان به شورا حل اختلاف مراجعه نمود بلکه باید به دادگاه صالح مراجعه کرد.

حکم تخلیه، در این خصوص باید بین قراردادهایی که در آن سرقفلی پیش بینی شده و قراردادهایی که سرقفلی پیش بینی نشده قائل به تفکیک بشویم. اگر قراردادی که بین موجر و مستاجر منعقد گردیده است فاقد حق سرقفلی باشد، مرجع صالح به رسیدگی در خصوص حکم تخلیه مستاجر شورای حل اختلاف می باشد، قابل تجدید نظرخواهی می باشد و اگر غیابی صادر شده باشد قابل واخواهی است. اما اگر در قرارداد حق سرقفلی ذکر شده باشد مرجع صالح دادگاه محل وقوع ملک است. 

دستور تخلیه، فورا بدون تشکیل جلسه رسیدگی و خارج از نوبت صادر می شود که این رای قابل اعتراض و تجدید نظرخواهی نمی باشد. تنها زمانیکه مستاجر مدعی تمدید اجاره باشد می تواند از طریق دادگاه عمومی شکایت خود را ثبت کند، اما این امر موجب توقیف اجرای دستور تخلیه نمی شود. فقط در صورتی که مستندات کافی برای ادعای خود داشته باشد دادگاه صالح به رسیدگی پس از گرفتن تامین مناسب، قرار توقیف اجراییه را صادر می کند. 

تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه در نحوه اجرا 

برای بیان تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه در نحوه اجرا، ابتدا لازم است گفته شود که صدور اجرائیه، بدون درخواست موجر صورت نمی گیرد و شرایط در خواست آن تنها در حکم تخلیه امکان پذیر می باشد و تا زمانیکه مالک، چه مالک عین باشد چه مالک منافع درخواست ندهد صادر نمی شود. در دستور تخلیه درخواست اجراییه وجود ندارد.

در حکم تخلیه، بعد از صدور رای و قطعی بودن آن به درخواست موجر اجراییه صادر می شود و در 10روز از زمان ابلاغ اجراییه، مستاجر باید عین مستاجره را تخلیه نماید، در غیر این صورت، دادگاه به عنوان مرجع صالح به رسیدگی و اجرای اجراییه اقدام به تخلیه ملک می کند، ولی این امر تنها در صورتی امکان پذیر است که مبلغ ودیعه نزد مالک چه مالک عین باشد چه مالک منافع، به حساب دادگستری واریز شده باشد.

در دستور تخلیه و مامور ابلاغ باید ظرف مدت 24 ساعت دستور را به مستاجر ابلاغ نماید و در نسخه دوم آن را رسید دریافت کند و اگر مستاجر از دادن رسید امتناع کند باید آن را در ابلاغ نامه قید کرده و ظرف 3 روز نسبت به اجرای دستور تخلیه اقدام نماید. 

تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه در نحوه جبران خسارت

در قرارداد اجاره ای که بین موجر و مستاجر برای زمان مشخص منعقد می شود و مستاجر مالک منافع عین است و می تواند در آن دخل و تصرف داشته باشد تا جایی که باعث تلف عین مستاجره نشود. اما در خصوص تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه در نحوه جبران خسارت، چنانچه در مدت تصرف وی و یا زمانیکه بر اساس قانون اجاره انتقال این منافع را دارد به عین مستاجره خسارتی وارد شود، ملزم به جبران آن می باشد.

در حکم تخلیه، زمانیکه عنوان سرقفلی در قرارداد اجاره آمده باشد از طریق دادگاه اقدام می شود. ضمن آن دادخواست، می شود درخواست و مطالبه اجور معوقه و جبران خسارت و ... را نیز مطرح نمود و اگر در سرقفلی در آن ذکر نشده  می توان ضمن صدور حکم تخلیه درخواست اجور معوقه و پرداخت خسارت و ... را مطالبه نمایید.

در دستور تخلیه، اگر به عنوان مالک چه عین و چه منفعت ایراد خسارتی از جانب مستاجر باشد و یا مستاجر از پرداخت قبوض آب، برق، تلف، گاز و شارژ ساختمان خودداری نموده و یا هر طلب دیگری تحت هر عنوانی باشد. باید ضمن درخواست جداگانه ای، ضرر، زیان و بدهی خود را مطالبه نمود و اطلاعات پرونده را شورای حل اختلاف محل وقوع ملک ارائه داد تا مبلغ ودیعه را به مستاجر مسترد ننمایند. 

برای دریافت اطلاعات بیشتر در مورد تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه در کانال تلگرام حقوق قراردادها و عقود عضو شوید. کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدمات مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان در خصوص تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه پاسخ دهند.