در سال های اخیر، تحولاتی در حوزه ثبت و انتقال مالکیت املاک رخ داده که منجر به تغییر در نحوه صدور اسناد و تنظیم معاملات ملکی شده است. یکی از این تحولات، اجرای قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول از تاریخ ۳ تیر ۱۴۰۳ است که موجب تفکیک اسناد مالکیت به دو گروه با ویژگی های شکلی و ماهوی متفاوت شده است. این تفاوت ها اکنون در قالب دو نوع سند با رنگ های مشخص، یعنی سبز و آجری، قابل شناسایی است. در نتیجه، ضوابط و شیوه های تنظیم قولنامه برای این اسناد نیز به تبع آن تغییر یافته است.

 

بررسی تفاوت قولنامه های سبز و آجری رنگ به عنوان یکی از موضوعات مهم حقوقی و ثبتی، برای افراد و متقاضیان حوزه معاملات ملکی ضروری تلقی می شود. این آگاهی می تواند از بروز مشکلات حقوقی، بی اعتباری معاملات، و تضییع حقوق طرفین جلوگیری کند. آشنایی با ضوابط جدید انتقال اسناد سبز رنگ و شرایط پذیرش قولنامه های سنتی برای اسناد قدیمی، مخاطبین را در مسیر صحیح انجام معاملات راهنمایی می کند.

 

به دلیل اهمیت آگاهی از ضوابط جدید معاملات ملکی، در این متن به موضوع تفاوت قولنامه های سبز و آجری رنگ، نحوه انتقال مالکیت در هر یک از این اسناد و همچنین ضمانت اجرای مرتبط با عدم رعایت قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول پرداخته شده است. هدف، شفاف سازی الزامات قانونی و پیشگیری از بروز مشکلات حقوقی در فرآیند نقل و انتقال اسناد می باشد. این موارد برای افراد و متقاضیان معاملات املاک، از جنبه های کاربردی و قانونی اهمیت ویژه ای دارد.

 

تفاوت قولنامه‌ های سبز و آجری رنگ

تفاوت قولنامه‌ های سبز و آجری رنگ ناشی از تغییرات اعمال شده در قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول می باشد که از تاریخ ۳ تیر ۱۴۰۳ لازم الاجرا شده است. بر این اساس، اسنادی که پیش از این تاریخ صادر شده اند و معمولا به رنگ آجری هستند، همچنان قابلیت انجام معامله با قولنامه‌ های سنتی را دارند. این دسته از اسناد را می توان از طریق تنظیم قرارداد عادی در دفاتر مشاور املاک منتقل کرد. بنابراین استفاده از قولنامه‌ های دستی برای اسناد آجری معتبر تلقی می شود.

 

در مقابل، اسناد سبز رنگ که پس از اجرای قانون جدید صادر می شوند، مشمول الزامات جدیدی هستند و نقل و انتقال آن ها تنها از طریق سامانه های رسمی و مراجع ثبت امکان پذیر است. لازم به ذکر است، قولنامه‌ های عادی برای این نوع اسناد فاقد اعتبار قانونی بوده و در مراجع اداری و قضایی پذیرفته نمی شوند. هدف از این محدودیت، افزایش شفافیت، امنیت حقوقی و جلوگیری از معاملات صوری یا تکراری عنوان شده است.

 

با وجود این تفکیک، از منظر حقوق مالکیت، میان سند سبز و آجری هیچ تفاوتی وجود ندارد و هر دو دارای اعتبار کامل هستند. آن چه تفاوت ایجاد می کند، فرآیند و شرایط نقل و انتقال آن ها است. آشنایی مخاطبین با تفاوت قولنامه‌ های سبز و آجری رنگ می تواند نقش موثری در پیشگیری از بروز مشکلات ثبتی و دعاوی ملکی ایفا کرده و مانع از تنظیم قراردادهای بی اعتبار گردد.

حتما بخوانید: سایت ساغر

نحوه انتقال مالکیت در اسناد سبز و آجری رنگ

با اجرای قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول از تاریخ ۳ تیر ۱۴۰۳، فرآیند نقل و انتقال مالکیت املاک دچار تحول اساسی شده و تفکیک جدیدی میان اسناد صادر شده پیش و پس از این تاریخ ایجاد گردیده است. بر این اساس، اسناد مالکیتی که قبل از اجرای این قانون صادر شده اند و اغلب به رنگ آجری شناخته می شوند، همچنان از قابلیت انتقال به روش سنتی برخوردار هستند. در این روش، تنظیم قولنامه‌ های دستی توسط دفاتر مشاورین املاک و بدون الزام به ثبت در سامانه رسمی، معتبر تلقی می گردد و قابلیت استناد در محاکم قضایی را دارد.

 

در مقابل، اسناد مالکیتی که پس از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون صادر می شوند و به رنگ سبز معروف هستند، فقط از طریق ساز و کارهای رسمی قابل انتقال می باشند. این اسناد باید در بستر سامانه های تعریف شده از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و توسط دفاتر اسناد رسمی معامله شوند. در نتیجه، هرگونه نقل و انتقال با استفاده از قولنامه‌ های عادی برای اسناد سبز، فاقد اعتبار حقوقی خواهد بود و در مراجع اداری و قضایی پذیرفته نمی شود. برای انتقال اسناد سبز پس از اجرای قانون جدید، استفاده از سند رسمی الزامی بوده و معاملات غیر رسمی فاقد اعتبار قانونی خواهند بود.

 

بنابراین، نحوه انتقال مالکیت در اسناد سبز و آجری رنگ با یکدیگر متفاوت بوده و آگاهی از این تفاوت برای افراد و متقاضیان معاملات ملکی ضروری است. در حالی که برای اسناد آجری، همچنان امکان استفاده از شیوه های سنتی وجود دارد، اسناد سبز نیازمند ثبت رسمی در سامانه های الکترونیکی تعیین شده هستند. رعایت این تفکیک در فرآیند انتقال مالکیت، می تواند از بروز بی اعتباری قراردادها و مشکلات قضایی آینده جلوگیری نماید و نقش مهمی در ساماندهی بازار معاملات املاک ایفا کند.

بیشتر بخوانید: ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول

 

ضمانت اجرای عدم رعایت قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول در انتقال اسناد سبز و آجری

با لازم الاجرا شدن قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول از تاریخ ۳ تیر ۱۴۰۳، نقل و انتقال اسناد مالکیت، به ویژه اسناد سبز، تابع مقررات جدیدی شده است. در این چارچوب، تنظیم معاملات مربوط به اسناد سبز تنها از طریق دفاتر رسمی و سامانه های ثبت مجاز خواهد بود. انجام معاملات این دسته از اسناد از طریق قولنامه‌ های عادی یا قراردادهای دستی، برخلاف قانون تلقی می شود و آثار حقوقی ندارد. در واقع، قانون گذار برای مقابله با معاملات غیر رسمی، محدودیت های مشخصی را پیش بینی کرده است.

 

در صورتی که افراد نسبت به انتقال اسناد سبز از طریق روش های غیر رسمی مانند قولنامه‌ های دستی اقدام کنند، قرارداد آن ها فاقد اعتبار قانونی خواهد بود. این معاملات در مراجع اداری و قضایی قابل استناد نبوده و طرفین نمی توانند به استناد چنین قراردادهایی، مالکیت رسمی یا الزام قانونی را مطالبه نمایند. این امر به ویژه در مواردی که اختلاف یا ادعای مالکیت مطرح شود، باعث بی اثر شدن حقوق احتمالی خریداران خواهد شد. در نتیجه، رعایت شکل قانونی معامله امری ضروری است.

 

ضمانت اجرای عدم رعایت قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول در انتقال اسناد سبز و آجری، عدم پذیرش قراردادهای غیر رسمی در محاکم و نهادهای ثبتی است. برای اسناد آجری همچنان استفاده از قولنامه‌ های سنتی مجاز است، اما برای اسناد سبز، تخطی از الزامات ثبت رسمی باعث بی اعتباری معامله خواهد شد. این ضمانت اجرا، ابزاری است برای حفظ نظم حقوقی در بازار املاک و جلوگیری از افزایش دعاوی ناشی از معاملات غیر معتبر و فاقد ثبت رسمی.

در ادامه بخوانید: تبدیل قولنامه به سند

برای دریافت اطلاعات بیشتر در مورد تفاوت قولنامه های سبز و آجری رنگ در کانال تلگرام موضوعات حقوقی عضو شوید. کارشناسان مرکز مشاوره دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدمات مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون تفاوت قولنامه های سبز و آجری رنگ پاسخ دهند.

 

 

سوالات متداول

1- تفاوت اسناد مالکیت سبز و آجری در چیست؟

2- قولنامه برای اسناد سبز معتبر است؟

3- ضمانت اجرای عدم رعایت قانون ثبت معاملات چیست؟

---

نظرات کاربران