در پاسخ به پرسش مالک پشت بام آپارتمان کیست، باید گفت پشت بام از مشاعات ساختمان و متعلق به تمامی مالکان است. در قانون مسئول نگه داری کلید پشت بام به طور مستقل تعیین نشده، اما مدیر نمی تواند بدون دلیل موجه مانع دسترسی مالکان به آن شود. همچنین، درج عبارت پشت بام اختصاصی در سند لزوما به معنای مالکیت مستقل نیست وهزینه ایزوگام نیز بر عهده مالکان بوده و فروش مستقل پشت بام تابع شرایط قانونی است.
برای مشاوره و پاسخ به این پرسش که مالک پشت بام آپارتمان کیست
برای مشاوره و پاسخ به این پرسش که مالک پشت بام آپارتمان کیست
در پاسخ به این پرسش که مالک پشت بام آپارتمان کیست و چه کسانی حق استفاده از آن را دارند؟ باید گفت مطابق قانون تملک آپارتمان ها، پشت بام جزو قسمت های مشترک ساختمان بوده و متعلق به تمامی مالکان است. بنابراین، مالک طبقه آخر حق تصرف انحصاری آن را ندارد. همچنین، درج عنوان پشت بام اختصاصی در سند لزوما به معنای مالکیت مستقل این قسمت نیست و باید از نظر حقوقی بررسی شود.
آگاهی از قانون کلید پشت بام در آپارتمان و نحوه دسترسی ساکنان به آن، نقش مهمی در جلوگیری از اختلافات ساختمانی دارد. همچنین، موضوعاتی مانند هزینه ایزوگام، فروش و استفاده از پشت بام دارای ضوابط مشخصی هستند. در ادامه، به پرسش مالک پشت بام آپارتمان کیست پاسخ داده شده و شرایط استفاده، فروش، پرداخت هزینه های تعمیرات و وضعیت پشت بام اختصاصی در سند بررسی شده است.
در پاسخ به این پرسش که مالک پشت بام آپارتمان کیست، باید بیان داشت که مطابق بند «ج» ماده ۴ آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها، «بام و کلیه تاسیساتی که برای استفاده عموم شرکا و یا حفظ بنا در آن احداث گردیده است» از قسمت های مشترک ساختمان محسوب می شود. بنابراین، پشت بام در مالکیت مشاع تمامی مالکان واحدهای آپارتمانی قرار داشته و اختصاص آن به مالک طبقه آخر، فاقد مبنای قانونی است.
همچنین، به موجب ماده ۳ آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها، قسمت هایی از ساختمان که به طور مستقیم یا غیرمستقیم مورد استفاده تمام شرکا قرار می گیرد، مشترک محسوب شده و نمی توان برای آن ها حق انحصاری قائل شد. بر این اساس، مالکیت پشت بام متعلق به مجموعه مالکان ساختمان بوده و هیچ یک از آنان نمی تواند صرفا به اعتبار موقعیت واحد خود، نسبت به تصرف انحصاری آن اقدام نماید.
از سوی دیگر، مطابق ماده ۳ قانون تملک آپارتمان ها، حقوق مالک در قسمت اختصاصی و سهم وی در قسمت های مشترک غیرقابل تفکیک است. بنابراین، هرگونه احداث بنا، تغییر در وضعیت پشت بام یا استفاده اختصاصی از آن باید با رعایت حقوق سایر مالکان و مقررات قانونی صورت گیرد. در صورت تصرف غیرمجاز پشت بام نیز سایر مالکان می توانند حسب مورد، از طریق مراجع قضایی صالح برای رفع تصرف و احقاق حقوق قانونی خود اقدام کنند.
استفاده از پشت بام به عنوان حیاط
استفاده از پشت بام به عنوان حیاط با توجه به ماهیت مشاع آن، تابع مقررات قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن است. مطابق بند «ج» ماده ۴ آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها، پشت بام از قسمت های مشترک ساختمان محسوب شده و به موجب ماده ۳ همان آیین نامه، ایجاد حق انحصاری نسبت به قسمت های مشترک مجاز نیست. بنابراین، استفاده از پشت بام به عنوان فضای تفریحی یا حیاط مشترک باید با رعایت حقوق سایر مالکان، مقررات ساختمانی و ایمنی صورت گیرد.
قانون کلید پشت بام در آپارتمان به صورت مستقل در قانون تملک آپارتمان ها تعیین نشده است؛ با این حال، مطابق بندهای «ث» و «ج» ماده ۴ آیین نامه اجرایی این قانون، محل ورود به بام و خود پشت بام از قسمت های مشترک ساختمان محسوب می شوند. بنابراین، نگهداری کلید پشت بام باید به نحوی صورت گیرد که حقوق قانونی مالکان و استفاده کنندگان از ساختمان تضییع نشود.
بر اساس ماده ۳ آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها، نمی توان نسبت به قسمت های مشترک ساختمان حق انحصاری قائل شد. از این رو، در اختیار داشتن انحصاری کلید پشت بام توسط یکی از مالکان یا ساکنان، چنانچه موجب ممانعت غیرموجه از دسترسی سایر اشخاص ذی حق شود، با مقررات مربوط به استفاده از مشاعات مغایرت دارد. البته نگهداری کلید توسط مدیر ساختمان، به منظور تنظیم دسترسی و حفظ امنیت، فی نفسه ممنوع نیست.
همچنین، مطابق ماده ۱۴ آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها، مدیر یا مدیران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی مالکان ساختمان هستند. بر این اساس، تعیین محل نگهداری کلید، تحویل نسخه اضافی و ضوابط دسترسی به پشت بام می تواند در چارچوب مقررات ساختمان ساماندهی شود. با این وجود، تصمیمات مدیریتی نباید موجب سلب حقوق قانونی مالکان یا ایجاد مانع در دسترسی ضروری و اضطراری به پشت بام شود.
ندادن کلید پشت بام توسط مدیر ساختمان
ندادن کلید پشت بام توسط مدیر ساختمان در صورتی که موجب جلوگیری از دسترسی قانونی مالکان شود، می تواند محل اعتراض باشد. مدیر ساختمان مجاز است برای حفظ امنیت، کلید را نزد خود نگهداری کند، اما نباید بدون دلیل موجه مانع دسترسی ساکنان شود. در صورت بروز اختلاف، مالکان می توانند موضوع را از طریق مجمع عمومی ساختمان یا مراجع قانونی پیگیری نمایند.
هزینه ایزوگام پشت بام آپارتمان از جمله مخارج مربوط به نگهداری و تعمیر قسمت های مشترک ساختمان محسوب می شود که پرداخت آن بر عهده مالکان واحدها قرار دارد. مطابق ماده ۴ قانون تملک آپارتمان ها، هزینه های مشترک مرتبط با مساحت زیربنا، در صورت نبود توافق متفاوت، به نسبت مساحت قسمت اختصاصی هر واحد تقسیم می شود. بنابراین، هزینه ایزوگام صرفا بر عهده مالک طبقه آخر نیست.
همچنین، مطابق ماده ۲۳ آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها، تمامی شرکای ساختمان موظف به مشارکت در هزینه های حفظ و نگهداری قسمت های مشترک هستند. در این ماده، آسفالت پشت بام صراحتا از مصادیق هزینه های مرتبط با مساحت زیربنا معرفی شده است. بر همین اساس، هزینه عایق کاری و ایزوگام پشت بام نیز اصولا متناسب با متراژ واحدهای اختصاصی محاسبه می شود، مگر اینکه مالکان ترتیب دیگری مقرر کرده باشند.
از سوی دیگر، تعیین سهم هر واحد از هزینه ایزوگام پشت بام بر عهده مدیر یا مدیران ساختمان است. مدیر ساختمان باید هزینه اجرای عملیات و سهم پرداختی هر واحد را مشخص کرده و به مالکان اعلام نماید. مطابق ماده ۴ قانون تملک آپارتمان ها، پرداخت هزینه های مشترک حتی در صورت عدم استفاده از ملک الزامی است و مالکان نمی توانند صرفا به دلیل استفاده نکردن از پشت بام، از پرداخت سهم قانونی خود امتناع کنند.
فروش پشت بام آپارتمان به دلیل مشترک بودن این بخش از ساختمان، اصولا به صورت مستقل امکان پذیر نیست. پشت بام متعلق به مجموعه مالکان ساختمان بوده و هیچ یک از آنان نمی تواند بدون رعایت حقوق سایر مالکان نسبت به انتقال آن اقدام کند. همچنین، مالک واحد طبقه آخر نیز حق فروش جداگانه پشت بام را ندارد.
در معاملات آپارتمان، سهم هر مالک از پشت بام همراه با مالکیت واحد مسکونی به خریدار منتقل می شود. بنابراین، فروشنده نمی تواند سهم خود از پشت بام را جدا از واحد آپارتمانی به شخص دیگری واگذار کند. خریداران نیز باید پیش از انجام معامله، وضعیت مالکیت و مشخصات قسمت های مشترک ساختمان را بررسی نمایند.
در صورتی که تمامی مالکان قصد فروش پشت بام را داشته باشند، لازم است ابتدا امکان قانونی انتقال مستقل آن بررسی شود. چنین اقدامی ممکن است نیازمند تغییر وضعیت ثبتی ملک، دریافت مجوزهای ساختمانی و انجام تشریفات قانونی باشد. از این رو، صرف توافق مالکان برای فروش پشت بام کافی نبوده و انتقال آن منوط به فراهم بودن شرایط قانونی است.
پشت بام اختصاصی در سند به وضعیتی اشاره دارد که در اسناد مالکیت، حقی اختصاصی نسبت به پشت بام برای یکی از واحدهای آپارتمانی درج شده باشد. با این حال، صرف درج چنین عبارتی لزوما به معنای مالکیت مستقل پشت بام نیست و اعتبار آن باید با توجه به مقررات ثبتی و وضعیت حقوقی ساختمان بررسی شود. بنابراین، متقاضیان باید میان حق استفاده اختصاصی و مالکیت اختصاصی پشت بام تفاوت قائل شوند.
در خصوص واگذاری پشت بام، باید توجه داشت که توافق مالکان برای اختصاص این بخش به یکی از واحدها، به تنهایی موجب تغییر ماهیت حقوقی آن نمی شود. چنانچه در سند مالکیت یا صورت مجلس تفکیکی ساختمان، حقوقی درباره پشت بام درج شده باشد، حدود و اعتبار این حقوق باید بررسی گردد. همچنین، انتقال حقوق مربوط به پشت بام نباید موجب تضییع حقوق قانونی سایر مالکان ساختمان شود.
از سوی دیگر، درج عبارت اختصاصی در سند به معنای صدور مجوز ساخت و ساز در پشت بام نیست. احداث اتاق، واحد مسکونی یا هرگونه بنای جدید در این قسمت، مستلزم رعایت ضوابط شهرسازی، مقررات فنی و دریافت مجوزهای قانونی لازم است. از این رو، مالکان پیش از هرگونه اقدام ساختمانی باید وضعیت سند، حقوق سایر مالکان و امکان دریافت پروانه از شهرداری را بررسی نمایند.
برای دریافت اطلاعات بیشتر در مورد مالک پشت بام آپارتمان کیست در کانال تلگرام موضوعات حقوقی عضو شوید. کارشناسان مرکز مشاوره دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدمات مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون مالک پشت بام آپارتمان کیست پاسخ دهند.
برای مشاوره و پاسخ به این پرسش که مالک پشت بام آپارتمان کیست
برای مشاوره و پاسخ به این پرسش که مالک پشت بام آپارتمان کیست
عناوین اصلی این مقاله
مقالات مرتبط
ارتباط با ما
درصورتی که برای مشاوره در تمامی زمینه های ذکر شده در سایت، به دانش چندین ساله ما در این زمینه نیاز داشتید می توانید با شماره تلفن 9099075303 ( تماس با تلفن ثابت از سراسر کشور و به ازای هر دقیقه 470000 ریال ) در ارتباط باشید.
سایت مشاوره دینا یک مرکز خصوصی و غیرانتفاعی است و به هیچ ارگان دولتی و خصوصی دیگر اعم از قوه قضاییه ، کانون وکلا ، کانون کارشناسان رسمی دادگستری و .... هیچگونه وابستگی ندارد.
جهت ارئه انتقادات، پیشنهادات و شکایات با شماره تلفن 54787900-021 تماس حاصل فرمایید.
تمامی حقوق این سایت متعلق به دینا می باشد ©
